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对农商行(农联社)收取、处置抵债资产的几点思考

◆文/镇赉农商银行 杨国峰 刘焌懿
抵债资产是银行业金融机构依法行使债权人或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实务资产或财产权利。相关操作的建议概括来说主要原则是:在贷款准入和调查时,审慎尽职,防止收取抵债资产;出现风险,必须收取抵债资产时,也要有所准备,将综合成本降至最低;抵债资产收取后,最主要的工作就是尽快处置抵债资产。由于抵债资产形式多样,涉及环节复杂,处理以物抵债的涉税问题较为复杂。抵债资产收取后对各项经营指标同时产生一系列影响,因此如何做好应对工作是农商行(农信社)需要高度重视和合理解决的问题。
抵债资产对经营指标的影响
在银行经营过程中,时常存在债务人无法归还其债务的情况,被迫收取债务人实物资产也就是抵债资产。由于抵债资产不计提折旧或摊销等特殊性质,所以抵债资产对经营指标的影响很大。
(一)收取时纳税成本较高。在税收领域,收取抵债资产时银行作为视同销售的买入方,以公允价值为基数,须缴纳5%的契税和0.05%的印花税。债务人作为视同销售的卖出方,需要缴纳增值税、土地增值税、印花税和企业(个人)所得税,其中增值税为增值额的10%,土地增值税根据计算方法的不同税金为总价款的5%或者增值额的30%至60%,印花税是抵债资产公允价值的0.05%,企业所得税并入全部收入汇总征收,个人所得税为增值额的20%。如果债权人和债务人的税费均由抵债资产承担,即由收取行支付的情况下,按照税率较低的档次核定征收的方式缴税,总的税款负担至少为抵债资产公允价值的20%。
(二)收取后对各项指标不利。《商业银行法》第四十二条第二款规定:“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权,应当自取得之日起二年内予以处分。”根据此项规定,将直接影响拨备计提和计入加权风险资产的权重,进而影响净利润的实现和资本充足率指标。
一方面,拨备计提压力增大。收取后的抵债资产至少划分为关注类,两年内未处置的抵债资产至少应下调一级,至次级类。关注类和次级类,分别应按2%和25%的比率计提减值准备,同时拨备计提压力会逐年增大。
另一方面,加权风险资产权重提高。资本充足率的计算公式为:资本充足率=资本净额/加权风险资产。在资本净额既定的情况下,资产余额按照风险权重计入加强风险资产的额度越高,对资本充足率的指标越不利。根据《商业银行资本管理办法(试行)》及《商业银行资本监管配套政策》权重法的相关要求,抵债资产入账后两年内,按照100%的权重计入加权风险资产,而超过两年后按照权重计入加权风险资产。长期不处置的抵债资产将耗费银行宝贵的资本资源。
相关对策建议
抵债资产采用公允价值进行初始计量,抵债资产减值准备一经确认不得转回。下面对新准则体系下银行抵债资产的确认、贷款审查、收取时的对策、收取后等问题进行探讨。
(一)贷款审查时的对策建议。
一是确立“第一还款来源至上”的调查审查原则。第一还款来源是贷款本息的最好保障,抵押物作为贷款的第二还款来源,是兜底保障。如果贷款客户第一还款来源不充足,即使抵押物足值,也会因为有价无市、金额巨大等原因导致拍卖失败,进而被迫收取抵债资产。
二是审慎客观的进行抵押物评估。在贷款客户第一还款来源无法偿还贷款本息的情况下,银行将启动抵押物依法拍卖程序,此时评估价格将是决定拍卖成败的关键因素。如果放款时评估价格虚高,或放款后市场价格下降,那么拍卖时评估价格高于市场价值,将大幅增加拍卖难度。
三是加强对抵押房地产税费缴纳等情况的审核。贷前调查时,须详细了解抵押房地产的土地出让金、土地使用税、房产税等相关税费是否欠缴;如果是土地证、房产证双证的,还须调查土地证是否齐全等,避免因为税费欠缴和证照不全,导致无法过户或增加成本。
(二)抵债资产收取时的对策建议。
一是转让大额不良贷款。对大额不良贷款的处置,建议寻求与资产管理公司合作,通过不良贷款转让的方式处置不良贷款,避免直接拍卖或者收取抵押物。
二是避免税费由抵债资产承担。抵债资产收取时,除银行需要缴纳税款外,债务人需要缴纳的税款更多,如果通过法院拍卖失败,必须收取抵债资产的,应尽量向法院申请,避免在裁定书上规定向债务返还现金或者相关税费由抵债财产承担等内容。
三是降低流拍价格。法院第一轮拍卖流拍后允许降价30%作为第二轮拍卖的价格,第二轮流拍后允许再降价20%进行变卖,如果再次流拍,法院一般会将最后流拍的价格作为抵债的裁定价格,当法院裁定价格高于贷款本息较多时,即使裁定书上不对税款情况进行规定,税务局一般也会要求由抵债资产承担债务应承担的税款,由银行缴纳税款,这样会导致银行不但没有现金收回贷款本息,反而垫付了较多税款。因此,建议在保证抵押房产公允价值的基础上,尽量降低抵债资产的裁定价格(流拍价格)对银行最为有利,以能够覆盖贷款本息、实现债权费用和银行应承担的税费(裁定价格的3.05%)为最佳。
(三)抵债资产收取后的对策建议。
一是转自用固定资产。抵债资产收取后,建议将能够转为自用的抵债资产,转为固定资产管理,作为抵债资产处置的内部处置的较好方式。
二是尽快处置抵债资产。为降低减值准备提取压力,优化资本充足率、资产利润率等指标,建议摒弃长期持有抵债资产等待升值的思想,要将非生息的抵债资产尽快变现,并将处置抵债资产提到常规工作日程中,尽快处置,盘活资金。 
三是及时缴纳相关税费。以吉林省为例。根据《吉林省地方税务局关于金融系统取得以资抵债土地房屋如何征收契税的批复》(吉地税农字〔1999〕143号)规定“金融系统应自法院判决书生效之日起十日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报”,收取环节银行必须缴纳的税款是契税和印花税,如果需要代债务人纳税就还需要缴纳增值税、土地增值税、企业(个人)所得税和印花税等,未及时缴税就会产生滞纳金,增加不必要的税收负担(一年的滞纳金为税款的18%)。

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